Frågor och svar om Nackas förnyelseområden

Nacka är en växande plats i en växande storstadsregion. Här vill många förverkliga sina drömmar. Inte minst småhus- och villaområdena lockar många, där de ligger mellan hav och skog, men ändå nära stadens puls. I Nacka kallas de förnyelseområden. Här pågår ett intensivt arbete med att planlägga och utveckla platser så att fler kan få bo där året om, samtidigt som unika karaktärsdrag och kvaliteter bevaras.

Fler vill bo året om

I stora delar av Nacka finns både året runt-bostäder och fritidshus. I takt med att staden breder ut sig och invånarantalet ökar bosätter sig fler och fler permanent i fritidshusen. Kraven ökar på såväl vattenförsörjning som avloppskapacitet, vägar, lekplatser och naturområden. Många vill bygga ut eller bygga nytt och väntar ivrigt på nya detaljplaner, kanske med större byggrätter och möjlighet till avstyckning.

Belastning på vägarna

Med stor inflyttning följer ökad trafik på de många små slingrande grusvägarna. Sopbilar och räddningstjänst måste kunna ta sig fram, sikten kan behöva förbättras och regnvatten och smältvatten ska ledas bort. Vägar kan behöva breddas och ibland behövs nya vändplatser och mötesplatser.

Belastning på VA

Belastningen ökar på de befintliga vatten- och avloppssystemen och de gamla trekammarbrunnarna med infiltrering. Dricksvattnet ur egna brunnar riskerar att försämras av närliggande avlopp. Ibland går föroreningar rakt ut i omgivande hav och sjöar. Vatten- och avloppsledningar behöver anläggas så att alla får tillgång till vatten av god kvalitet, och så att avloppen inte smutsar ner grundvattnet eller våra vattendrag.

Förändringarna berör både gamla Nackabor och nya inflyttare, inte minst ekonomiskt. Här har vi samlat några vanliga frågor och svar om Nackas förnyelseområden.

Frågor och svar om processen

Vad är en detaljplan?

Detaljplanen är ett juridiskt bindande dokument som reglerar hur ett område med tomter, gator, park med mera ska utvecklas och användas. Den består av plankarta, planbestämmelser och plan- och genomförandebeskrivning och du kan se exempelvis vilken byggrätt som hör till en viss fastighet.

Innan du får bygga för permanent boende på din obebyggda tomt eller tomt med fritidshus, och innan vägar byggs om och vatten- och avloppsledningar byggs ut, måste området detaljplaneläggas enligt plan- och bygglagen.

Vad är en gatukostnadsutredning?

I Nacka, liksom i de flesta kommuner, är målet att kommunen ska vara huvudman för gator, vägar och allmän plats. När kommunen ska ta över ansvaret görs en gatukostnadsutredning för att fastställa vilka fastigheter som ska vara med och betala gatukostnadsersättning, vilka kostnaderna är och hur fördelningen ska gå till. Syftet är också att informera fastighetsägarna och samla in deras synpunkter.

Hur kan man påverka planeringen?

Arbetet med förslag till detaljplan och gatukostnadsutredning pågår vanligtvis parallellt. Under samrådet får fastighetsägare och övriga sakägare ge sina synpunkter på förslagen. Med hjälp av synpunkterna kan kommunen justera förslagen, som sedan ställs ut för granskning, vilket innebär en ny chans att lämna synpunkter.

Därefter antar kommunen detaljplan och gatukostnadsutredning. Fastighetsägare och sakägare har rätt att överklaga besluten, om de har lämnat synpunkter tidigare i processen. Om besluten inte överklagas, eller om de överklagande inte får gehör för sina synpunkter, vinner så småningom detaljplan och gatukostnadsutredning laga kraft.

Ofta bjuder kommunen in alla fastighetsägare i ett område till kvartersdialoger tidigt i processen, för att få ett så bra underlag som möjligt till plan- och utredningsarbetet.

Hur skyddar vi natur, kultur och gamla miljöer?

I flera av de pågående planprojekten har man inventerat natur- och kulturvärden i området. Med så kallad K-märkning och Q-märkning av byggnader och N-märkning av skyddsvärd natur, till exempel gamla träd, kan man slå fast i en plan ifall vissa hänsyn måste tas vid ombyggnad, utbyggnad och avstyckning.

När är det klart?

Det politiska målet i Nacka kommun är att alla detaljplaner för förnyelseområden ska vara antagna under 2018. Om cirka tio år räknar man med att genomförandet är klart och alla har fått kommunalt VA och utbyggda vägar.

Frågor och svar om kostnaderna

Hur fördelas kostnaderna för utbyggnaden?

När gatukostnader i ett område ska utredas utgår man från de riktlinjer för uttag av gatukostnadsersättning som antogs av kommunfullmäktige i Nacka 2016. I korthet gäller att:

• Fastighetsägarna i ett område för permanentboende ska bekosta de investeringar som behövs för att uppnå lägsta godtagbara krav på bland annat framkomlighet, vägarnas bärighet, trafiksäkerhet och parkstandard.
• Kommunen ska bekosta investeringar för parkanläggningar som bedöms bli till nytta för många fler än dem som bor i området, till exempel en strandpromenad eller ett friluftsbad.
• Kommunen ska bekosta investeringar för eventuell extrastandard på vägar som ska fungera som huvudväg för väsentligt fler än dem som bor eller arbetar i området.
• Den uppskattade totalkostnaden vid tiden för granskning ska gälla som tak när kommunen fakturerar fastighetsägarna (med reservation för indexjusteringar över tid).

(Kommunens nya riktlinjer för uttag av gatukostnadsersättning antogs av kommunstyrelsen i april 2016 och ersätter de tidigare gatukostnadspolicydokumenten)

När fastighetsägarna ansöker om bygglov, betalar de en planavgift. Det är planavgifterna som finansierar detaljplanearbetet.

Hur fördelas gatukostnader mellan fastighetsägarna? Varför betalar man olika mycket?

Grundprincipen för kostnadsfördelningen är att den som anses ha mest att vinna på utbyggnaden ska betala mest. För fastigheter som kan avstyckas betalar man därför mer, och ägaren till ett fritidshus betalar också mer än den som redan uppfört ett permanenthus på sin mark.

Under samrådet och vid granskningen kan fastighetsägarna ge sina synpunkter på beräkningarna i förslaget till gatukostnadsutredning.

Hur fördelas kostnaderna mellan vägar och VA?

När det gäller anläggningskostnader för vatten och avlopp (VA) så betalar kommunen för anläggningsarbetet på allmän plats. Fastighetsägaren betalar en engångsavgift för sin anslutning till VA-nätet samt en årlig avgift, enligt kommunens gällande VA-taxa.

Nya VA-ledningar läggs vanligen under den nya eller ombyggda vägbanan och anläggningen av VA och väg sker parallellt. De totala kostnaderna för det gemensamma anläggningsarbetet delas upp, så att en viss del räknas som VA-kostnader och betalas av kommunen, medan resten fördelas mellan fastighetsägarna enligt principerna för gatukostnadsfördelning.

Uträkningen görs med stöd av Riktlinjer för fördelning av kostnader vid samordnad utbyggnad av vatten- och avloppsledningar och gata, (PDF-dokument, 323 kB) som antogs av kommunens tekniska nämnd 2003.

När ska fastighetsägarna betala?

Kommunen fakturerar fastighetsägarna för gatukostnaderna, när anläggningarna är utbyggda och kan börja användas.

Fastighetsägare som kan stycka av sin tomt behöver inte betala gatukostnadsersättning för den styckningsbara delen förrän fastighetsbildning har skett, dock senast tio år efter att utbyggnaden är klar.

Vad händer om man inte har råd?

Enligt riktlinjerna för uttag av gatukostnadsersättning har den som har svårt att klara av sin del av kostnaderna möjlighet att få en avbetalningsplan. Kommunen börjar då med att utreda om betalningsskyldigheten är betungande, med hänsyn till fastighetens ekonomiska bärkraft eller andra omständigheter. Utifrån utredningen kan en avbetalningsplan upprättas.

I sällsynta fall, om avbetalningsplanen inte fungerar, kan planens villkor på olika sätt mildras (jämkas). Kommunen utreder då om betalningsvillkoren i planen är alltför betungande för fastighetsägaren. Ett sätt att mildra villkoren är att bevilja uppskov. Vanligen blir uppskov aktuellt för äldre pensionärer som har små ekonomiska resurser.