Sydvästra Plania
Nu tas nya steg för att skapa ett nytt trivsamt stadskvarter centralt i Sickla med inbjudande stadsmiljö, idrottsmöjligheter och cirka 200 nya bostäder med närhet till skolor.
Området utvecklas för att få ett brett och levande innehåll och där många funktioner kommer att samverka med varandra. Nu söker vi en innovativ aktör som tillsammans med oss vill vara med och utveckla ett nytt trivsamt stadskvarter i Sickla, med närhet till natur, skolor, idrott, service och kommunikationer. Viktigt är förmågan att skapa stadsliv och mötesplatser för framförallt idrott i området.
Markanvisningsområdet
Markanvisningsområdet ingår i stadsbyggnadsprojektet Sydvästra Plania. Området ligger söder om Sickla köpkvarter vid korsningen mellan Järlaleden och Planiavägen. Västerut ligger Sickla skola som i ett separat projekt byggs om för att kunna välkomna fler elever.
I detta område planeras cirka 200 bostäder med lokaler i bottenvåningarna, en sjuspelarbollplan samt gaturum för angöring och parkering. Lokalerna i bottenvåningarna är tänkta att berika området och bidra till stadsliv och service med ett innehåll som öppnar upp mot Järlaleden och Planiavägen. Platsen ligger nära idrottsmöjligheter och Sickla strandpark samt med gångavstånd till service och den kommande framtida tunnelbanan.
Cirkeln visar området ifråga. I närområdet planeras totalt två stycken 7-spelarplaner, i grå färg på kartan.
Fakta och underlag
Ett utdrag
- Markanvisningsområdet avses planläggas för bostadsbebyggelse med ett mål på omkring 20 000 ljus BTA bostäder inklusive lokaler i bottenvåningarna, en sjuspelarbollplan samt gaturum för angöring och parkering.
- Tävlingsbidragen kommer utvärderas på flera kriterier som till exempel genomförbarhet, angivet pris, förmåga att bidra till trivsamma mötesplatser och gestaltning. Pris för kvadratmeter BTA lokal kommer att vara ett fast pris och anges i tävlingsinbjudan.
- Bostäderna föreslås ha fri upplåtelseform och marken ska överlåtas till den vinnande tävlingsdeltagaren.
- Med tävlingsbidraget ska en redogörelse bifogas som sammanfattar tävlingsdeltagarens ambitionsnivå för att bidra till kommunens miljö- och klimatambitioner.
- Tävlingsbidraget ska vara inlämnad till receptionen senast fredagen 28 januari 2022 klockan 12:00.
- Kommunen avser att meddela tilldelningsbeslut till den tävlingsdeltagare som lämnat det vinnande bidraget under kvartal 1, 2022.
- Beräknad tidplan - Start av detaljplanering 2023 och antagande 2025. Samtliga tider är preliminära.
- Kommunen kommer att finnas tillgänglig för frågor under perioden 10 december till den 22 december 2021 samt 11 januari till 27 januari 2022.
- Frågor och synpunkter skickas till sydvastraplania@nacka.se.
- Frågor och svar publiceras löpande här på webbplatsen.
Välkomna att delta!
Läs mer och ta del av underlag och handlingar:
Följande bilagor anger förutsättningar för denna markanvisning.
Anbudsinbjudan_2021-12-22.pdf
Vänligen notera att Anbudsinbjudan har korrigerats 2021-12-22. Under Frågor & Svar, fråga 5 nedan, finns de korrigeringar som är gjorda.
1. Anbudsmall 2022-01-12.docx
2. Stadsbyggnadstrategi Fundamenta.pdf
3. Miljö-och klimatambitioner i stadsutvecklingen.pdf
4. Miljöprogram-2016-2030.pdf
5. Miljöförutsättningar.pdf
6. Miljöteknisk undersökning.pdf
7. Radonundersökning.pdf
8. Natur och Kulturvärden.pdf
9. Grönytefaktor.pdf
10. Beräkningsmall-grönytefaktor-Nacka-stad.xlsx
11. Rekommenderade parkeringstal för bostäder i Nacka kommun.pdf
12. P-snurra för parkeringstal i Nacka.xlsx
13. Karta befintlig VA-struktur.pdf
14. Översiktlig redogörelse för bullersituation.pdf
15. Dagvattenpolicy.pdf
16. Anvisningar och principlösningar för dagvattenhantering på kvartersmark och allmän plats.pdf
17. Handbok för avfall.pdf
18. Nacka kommuns Tekniska handbok.pdf
19. Avtalsmall Markanvisningsavtal.pdf
20. Avtalsmall markgenomförandeavtal.pdf
21a. Primärkarta.pdf
21b. Primärkarta dwg.dwg
22. Definition ljus BTA.pdf
23. Bollplan.pdf
24. Trafik.pdf
25. Parkering.pdf
26. Genomförande.pdf
27. Skyddsrum.pdf
28. Miljöåtaganden.pdf
29. Inriktningsbeslut 2020-12-08.pdf
30a. Beslut om markanvisning 2021-10-05, tjänsteskrivelse.pdf
30b. Beslut om markanvisning 2021-10-05, beslutsprotokoll.pdf
Vänligen notera att dokument 30a och 30b är nya per 20211221.
Dokument 1 gjordes om till ett dokument i Word 2022-01-12.
Frågor och svar
Här publiceras inkomna frågor med svar.
Fråga 1: Det är väldigt knappt om tid för denna inlämning med tanke på julledigheter. Svårt att få tag på en arkitekt som hinner göra ett bra jobb med så kort varsel. Med tanke på att detaljplanen inte ska gå igång förrän 2023 kanske det finns möjlighet att ni kan förlänga tävlingstiden några veckor?
Svar: Det finns i nuläget inte möjlighet att förlänga tävlingstiden, tyvärr.
Fråga 2: Kan ni förtydliga gällande sanering av marken. Följande står på sid 10 i Anbudsinbjudan: ”Medfinansiering av tunnelbanan, exploateringsersättning för allmänna anläggningar, sanering och fastighetsbildning bekostas av kommunen”. Ska det tolkas som att kommunen bekostar saneringen?
Svar: Ja, kommunen utför och bekostar alternativt bekostar sanering av mark som överlåts. Mer utförliga ramar och principer för detta avses hanteras i kommande markanvisningsavtal.
Fråga 3: På sid 11 står: ”Den aktör med högst pris per ljus BTA för bostäder och de aktörer som inte ligger mer än 10 procent från den med högst pris per ljus BTA bostäder går vidare, dock ska minst tre anbud gå vidare såvida minst tre bidrag anses uppfylla kriterierna enligt punkt 1.” Vad är det man går vidare till och hur och när sker nästa urval?
Svar: Bidraget går vidare till utvärdering enligt punkt 3, på sidan 11. Utvärdering enligt punkt 3 kan medföra att den första rangordningen av bidragen avseende pris förändras utifrån hur väl bidragen behandlar och hanterar de tre områden som beskriv i punkt 3.
Fråga 4: Sker tillträde i samband med lagakraftvunnen detaljplan eller bygglov? Kommer tillträde ske för samtliga delar samtidigt eller etappvis?
Svar: Tillträdet till den blivande fastigheten sker normalt sett vid laga kraftvunnen fastighetsbildning och det i sin tur sker efter det att detaljplanen har vunnit laga kraft. Tillträdet kan också behöva kopplas till att vissa skeden i genomförandet är avklarade t.ex. sanering, bollplan flyttats etc.
Utgångspunkten är att tillträde ska ske för hela området och inte etappvis men det är inte uteslutet då utformningen av framtida detaljplan och genomförande frågor möjligtvis kan påverka.
Fråga 5: Vilka ändringar har gjorts i Anbudsinbjudan 2021-12-22?
Svar: Ändringar har gjorts i avsnittet om "Tidigare beslut" (sida 6) och i avsnittet "Bedömning" (sida 11, tillägg har gjorts till punkt 1). Samt bilaga 30 har uppdaterats.
Fråga 6: All formalia (s. 13 i Anbudsinbjudan) som ska bifogas vid inlämningen – gäller det för samtliga i projektgruppen ifall tävlingsbidrag är ett samarbete mellan flera företag?
Svar: Samarbeten kan se ut på flera olika sätt. Viktigt att de som står bakom ett tävlingsbidrag har tydliga roller emellan sig.
Formalia gäller det eller de bolag (och dess företrädare) som avser teckna markanvisningsavtal med kommunen för inlämnat tävlingsbidrag (och senare överenskommelse om exploatering).
Fråga 7: Vi hade en fråga rörande upplåtelseformen. I utdraget för tävlingen anges att det föreslås fri upplåtelseform, men när man läser i avtalsmallen kan man läsa att ”Minst X% av bostäderna ska upplåtas med hyresrätt, om Kommunen så begär, eller upplåtas till Kommun…”. Eftersom detta är rödmarkerat vill vi bara försäkra oss om detta är något vi ska ta hänsyn till eller inte i denna exploatering?
Svar: Det stämmer att det är fri upplåtelseform. Rödmarkerad text i avtalsmall behöver oftast projektanpassas. För det fall då en vinnare av markanvisningstävlingen vill uppföra hyresrätter kan en liknande formulering bli aktuell.
Fråga 8: Vi kan tyvärr inte se gränserna för tävlingsområdet.
De finns inte med på DWG’n. Är den godtycklig eller har ni satt en fast gräns?
Svar: Tävlingsområdet framgår av bild 1 i anbudsinbjudan samt av översiktsbild, på sida 5. Gränsen är inte godtycklig.
Fråga 9: Vi utgår från att ni i formuleringen ”fem till sex våningar, samt en indragen våning” menar fem till sex våningar och dessutom en ytterligare våning som är indragen. Har vi tolkat er rätt där?
Svar: Ja det är rätt uppfattat.
Fråga 10: Är den tänkta lokalgatan tänkt att utföras av exploatören och tas över av kommunen när färdigställd?
Svar: Utgångspunkten är att kommunen utför lokalgatan.
Fråga 11: Vi kommer samarbeta med ett delägt (50%) dotterbolag i tävlingen. Ett gemensamt tävlingsförslag för de båda bolagen kommer att lämnas in, kan båda bolagen underteckna anbudet? D v s två juridiska personer undertecknar anbudet tillsammans?
Svar: Ja, båda bolagen kan underteckna. Formalia gäller då båda bolagen. Båda bolagen ska då ha för avsikt att teckna markanvisningsavtal. Kommunen söker en stabil och långsiktig motpart med tydliga ägandeförhållanden. Komplicerade samarbeten och äganden bör undvikas.
Fråga 12: Kommer anbudsmallen att uppdateras med föreslagen byggrätt och preliminärt totalbelopp?
Svar: Ja.
Fråga 13: Kan anbudsmallen publiceras i Word-format för att underlätta ifyllandet?
Svar: Ja.
Fråga 14: Med tanke på strävan efter stadsmässighet och urbana kvaliteter i de planerade kvarteren i Sydvästra Plania, kan man utgå ifrån att angöring kommer vara möjlig längs med Järlaleden framför de nya kvarteren?
Svar: Ja, se bilaga 24 avsnittet om biltrafik. ”Efter dialog med Trafikverket har tidigare föreslagen bebyggelse inom området kunnat trafikförsörjas via en infart från Järlaleden. Denna anslutning var utformad för att endast tillåta högersvängande motortrafik.”
Fråga 15: Kan man utgå från trafikmängder som anges i bullerutredning från 2017-03-27, för samrådshandlingen i en ny bullerberäkning?
Svar: Det är ok för preliminär bedömning men i det fortsatta planarbetet kan det bli aktuellt att revidera dessa trafikmängder. Observera att gatustruktur är annorlunda i det tidigare samrådsförslaget vilket möjligen kan påverka.
Fråga 16: Frågor med hänvisning till dokument ”MILJÖKONTRAKT ÖVERRENSKOMMELSE OM MILJÖÅTGÄRDER I PROJEKTET SYDVÄSTRA PLANIA I SICKLA”:
• 8 God bebyggd miljö: ”Byggnaden bör certifieras/byggas enligt Sweden Green Building Councils certifieringssystem, minst Miljöbyggnad silver.” - Godtas andra certifieringssystem i kombination med interna system som ger en bättre hållbarhetsprestanda än Miljöbyggnad silver?
Svar: Ja, andra certifieringar som kan bedömas likvärdiga godtas.
• 9.3 Energi och klimat: ”Material som används i det aktuella byggprojektet ska minst uppfylla krav på miljöprestanda och miljövarudeklaration enligt tabell 1” (sid 11) - Avser detta anläggning eller byggnader? Om byggnader, vilka byggnadsdelar avses?
Svar: Det gäller anläggning.
• 9.4.1 Drivmedel – Är HVO (klimatneutral diesel) ok som drivmedel?
Svar: HVO är OK.
Fråga 17: Vi hade en fråga angående markanvisningstävlingen. Det inskickade anbudet, bör det ha ett speciellt format? Det står bara att man ska skicka in en PDF. Accepteras exempelvis A4?
Svar: Ja, A4 accepteras (i PDF-form) men tänk på att det ni vill visa ska kunna gå att se ordentligt.
Fråga 18: Frågor gällande prissättning för BTA.
a/ I Anbudsinbjudan står det: …“Anbudsnivån för bostäder förutsätter att eventuella lokaler i bottenvåningen, som enligt kommande detaljplan inte får användas för bostadsändamål, åsätts ett fast pris om 4 000 kronor per kvadratmeter BTA lokal.”…
I bilaga 22 står det: ”Utrymmen för bostadskomplement (förråd, soprum, garage) i fristående byggnader räknas inte som ljus BTA, undantaget tvättstugor och gemensamhetslokaler som alltid ska medräknas.” För att möta parkeringstal för boende så finns det anledning att förlägga detta i bottenplan alt. källare. Då det inte är en fristående byggnad, räknas detta då som lokal eller ska det ligga inom ”bostadsändamål”?
Om utrymmen för tvättrum, cykel och återvinningsrum inte står fristående utan ligger i bottenvåningen räknas det då som lokal eller skall det vara en del av anbudet för ljus BTA bostäder?
Svar: Garage, tvättrum, cykel och återvinningsrum är inte lokal utan bostadskomplement. De är en andel av ljus BTA för bostäder. Lokal definieras i detaljplan t. ex. genom användningen BC och sedan anger en egenskapsbestämmelse att lokaler i bottenvåning inte får användas för bostadsändamål utan enbart handel (kontor osv).
b/ Är alltså bostadskomplement samt garage del av anbudet för BTA bostäder eller del av BTA lokal eller står det helt utanför anbudet?
Svar: Om garage är ovan mark och ej fristående är det ljus BTA för bostadskomplement vilket är del av total ljus BTA för anbudet.
c/ I anbudsinbjudan fortsätter det: …”Prisnivå för andra ytor, om dessa blir aktuella, prissätts i ett senare skede.”… Kan ni ge exempel på vad som räknas som ”andra ytor”?
Svar: Med andra ytor avses sådant som i en detaljplan skulle ha annan användning än bostäder såsom skola, handel etc.
Fråga 19: Vill ni ha anbudsmallen i pappersform vid inlämningen?
Svar: Ja, lägg med en kopia även om det signerats digitalt.
Fråga 20: Nu när det är covidtider, är det ok att fullmakt för att lämna in markanvisningsansökan undertecknas digitalt av firmatecknare med digitalt signeringsprogram som identifierar firmatecknarna med Bank-id (t ex Scrive)?
Svar: Det är ok med digital signering.
Fråga 21: Under FORMALIA anges att ni önskar ”En kortfattad sammanställning av senaste årsredovisning samt ekonomisk prognos för innevarande år”. Menar ni då senast tillgängliga årsredovisning dvs årsredovisning för 2020? Samt att innevarande år är 2021? Godtar ni ekonomisk redovisning fram till Q3 2021?, senare siffror får vi inte delge eftersom vi är ett börsnoterat bolag.
Svar: Ja, årsredovisning 2020 och ekonomisk redovisning fram till 2021 q3 är ok (t.ex. kvartalsrapport).
Fråga 22: Om planområdet behöver schaktas ur för att få bort markföroreningar. Står kommunen även för kostnader för återfyllnad? / vilken marknivå ska vi förutsätta att det finns vid tillträde?
Svar: Kommunen ansvarar för saneringen ned till bostadsändamål och anmälning av efterbehandling avseende förorenad mark till tillsynsmyndigheten. Kommunen står för kostnader för eventuell återfyllnad om det blir aktuellt. Kommande utredningar och planarbete får visa vilken marknivå kommunen kommer att sanera till.
Fråga 23: Jag undrar om vi som byggherre kan vara trygga i att inte drabbas av onormala anslutningskostnader i samband med denna omfattande flytt? Samt ev övriga problem av ekonomisk karaktär eller tidplan problematik?
Svar: Kostnad för anslutning till VA nätet sker enligt VA-taxa (NVOA) vid tidpunkt för anslutning. Tidplan för genomförande av detaljplanen är kopplat till hur och när ledningsflytt mm kan ske. Se även bilaga 26.
Fråga 24: Det står i anbudsinbjudan att tävlingsbidraget ska lämnas in i en samlad pdf-fil. Vi undrar om detta innebär att även anbudsmall, fullmakter mm ligger i samma samlade fil eller kan dessa vara separata filer på samma USB?
Svar: Det är tillåtet med separata filer på samma USB. Viktigt att det då tydligt framgår vad de olika dokumenten innehåller. Lägg med en papperskopia på anbudsmallen även om den signeras digitalt.
Tack för era frågor. Markanvisningstävlingen är nu avslutad.
Sidan uppdaterades: