Markanvisning som främjar klimatneutrala byggnader

Inför beslut om klimatneutral markanvisning

Områdets förutsättningar för klimatneutral byggnation påverkas av topografi, behov av sprängning, grundläggningsmetod, potential för solceller, närhet till kollektivtrafik och service, parkeringsförutsättningar och liknande. Dessa behöver utvärderas innan beslut att genomföra klimatneutral markanvisning. Planområde och närområde behöver inventeras innan markanvisningen och svara på vilka funktioner som kan hanteras samordnat i ett nytt område eller med befintlig bebyggelse. Inventeringen bör exempelvis ge svar på:

1. Masshantering - Samordna masshanteringen inom detaljplanen men även med närliggande projekt om så möjligt. Inkludera exempelvis höjdsättning för skyfall, behov av dagvattenmagasin, grundläggning samt möjliga platser för mellanlagring. För att uppnå en klimatneutral markanvisning behöver grundvattennivåer, de hydrogeologiska samt geologiska förutsättningarna vara kända för planområdet.
2. Parkering – Finns det överskott av parkeringsplatser i befintliga parkeringsanläggningar eller kan samutnyttjande med befintlig eller ny bebyggelse ske genom exempelvis byggnation av mobilitetshus? Finns förutsättningar för ett lägre parkeringstal än parkeringsnorm genom god kollektivtrafik eller andra åtgärder?
3. Energi - Kan samverkan ske av kyla eller värme mellan fastigheter? Vilken potential finns för solceller?
4. Avfallshantering – Finns det förutsättningar för gemensam avfallshantering såsom stationär sopsug, miljörum/återbruk ("returpunkt") och liknande?

För att möjliggöra synergier med andra fastigheter bör frimärksplaner undvikas.

Markanvisning bör ske innan detaljplanen har påbörjats för att möjliggöra att bostadsutvecklaren kan vara med och påverka utformningen på detaljplanen och därmed skapa bästa möjliga förutsättningar för en klimatneutral byggrätt. Såväl kommunen som byggaktören behöver vara beredda att utmana tidigare praxis, styrdokument och egna policys för att driva förändring. Detta kan exempelvis avse:

1. ”Dagvattenlösen och skyfallslösen” med fördröjning av dagvatten på annan fastighet men med servitut.
2. ”Grönytelösen” där utvecklaren finansierar investering i park/grönt i en närliggande fastighet mot ett lägre krav på grönytefaktor på den egna fastigheten. Fördelen skulle då vara att få samma eller högre klimateffekt och naturvärde till en lägre CO2-belastning.
3. Energigemenskap, bejaka initiativ till privata ledningar i kommunal mark för att kunna samnyttja energi mellan fastigheter i närområdet.
4. Parkeringstal, både att acceptera ett lägre parkeringstal än parkeringsnorm samt att möjliggöra för poolbilar och övrig mobilitet på allmän platsmark.
5. Överväg tomträtt som verktyg för att möjliggöra högre klimatambitioner som ett sätt att minska bostadsutvecklarens initiala investering.
6. Utvärdera alternativa verktyg och konsekvenser för att säkerställa att det utförande som presenterats i vinnande anbud faktiskt uppfylls. Här kan exempelvis tilläggsköpeskilling tillkomma vid avvikelser.

Om klimatneutralitet inom detaljplanen inte uppfylls utan samverkan med områden utanför behöver förutsättningarna för detta tydliggöras: Vilken typ av antaganden kommer att godkännas i tävlingen? Inom vilket avstånd får åtgärder vidtas? Får klimatkompensation nyttjas, i så fall under vilka förutsättningar?

Klimatneutral markanvisningstävling - prekvalificering

En markanvisningstävling inleds med fördel med en prekvalificering för att flera bostadsutvecklare ska kunna vara med utan att stora resurser satsas som blir förgäves för alla utom en.

I prekvalificeringen kan följande redovisas:

1. Vilka klimatmål har utvecklaren?
2. Har klimatlöfte avgivits?
3. Vilka klimatinitiativ är utvecklaren delaktig i?
4. Presentera pågående eller genomförda relevanta referensprojekt.
5. Beskrivning av hur företaget generellt arbetar med klimatfrågan.
   • Arbetsprocess inklusive arbetet i tidigt skede. Ge exempel på åtgärder som givit ett minskat klimatavtryck i en pågående detaljplan.
   • Vilka hållbarhetscertifieringar arbetar utvecklaren med?
   • Vilken certifiering med vilken nivå siktar utvecklaren på i detta projekt?

Övrigt att redovisa i prekvalificering:

• Generella krav såsom genomförandekapacitet, code of conduct med mera.
• Hur utvecklaren avser att bidra med andra hållbarhetsvärden i markanvisningen. Detta kan exempelvis vara sociala värden och social hållbarhet såsom praktikplatser, inkludera gemensamhetslokaler i den färdiga byggnaden och verka för biologisk mångfald.

Efter den första utvärderingen väljs två till tre bostadsutvecklare ut för att gå vidare till nästa steg.

Klimatneutral markanvisningstävling – efter prekvalificering

Förfrågan behöver formuleras så att viss omvärdering kan ske under pågående tävling. Detta kan ske utifrån de frågor och förslag som kommer upp under anbudsskedet med syfte att förbättra potentialen för att uppnå en klimatneutral byggnad. Utgå så långt möjligt från vedertagna mätetal och begrepp istället för att skapa egna och lämna utrymme till utvecklarens kunskap och idéer. De certifieringar som SGBC hanterar uppdateras löpande och Boverket uppdaterar de krav som ställs på energiklass. En hänvisning till dessa krav följer därav med i utvecklingen och är vedertagna i branschen. De krav som ställs eller svar som efterfrågas kan inte innebära ingående projektering för att besvaras. Det är inte möjligt i det tidiga skede som en markanvisningstävling utgör varken sett ur ett tidsperspektiv eller ett ekonomiskt perspektiv.

Anbuden utvärderas därefter och viktas utifrån nedanstående parametrar:

1. Projektidé - Presentera en idé hur byggnaden, markarbeten och utemiljö ska utföras för att uppnå klimatneutralitet. (Exempelvis gestaltning, materialval, masshantering, energilösning).
2. Certifiering - Hur byggnaden avser att certifieras, med ambition Noll CO2 (eller motsvarande) tillsammans med valfri vedertagen tredjeparts certifiering samt beskrivning av vilka krav som ställs i föreslagen certifiering.
3. Energiklass - Vilken energiklass som avses uppnås, ambition minst energiklass B.
4. Samnyttjande - Presentera en idé på hur samnyttjande kan ske med omkringliggande fastigheter vad gäller parkering, avfall, dagvatten, tekniska lösningar och liknande.
5. Klimatnytta - Vilken klimatnytta projektet kan bidra med, exempelvis kolsänkor, effektivt nyttjande av befintliga resurser i stadsdelen med mera.
6. Mobilitetsplan – Vilka åtgärder som planeras för att möjliggöra ett lågt antal parkeringsplatser.
7. Trivsamhet - Hur viss andel av arean ska utgöras av hållbarhetskopplade ytor för att säkerställa långsiktigt trivsamma bostadsområden. Detta kan exempelvis vara ljusa cykelrum, gemensamhetsutrymmen och ljusa trapphus.

För att samnyttjande ska kunna ske behöver avtal tecknas mellan berörda parter som hanterar ansvar, fördelning av kostnader och liknande för både bygg- och driftskede. Det kommer inte att vara möjligt i detta skede och potentialen kan därför inte heller värderas mer än som en ambition. Det gäller även andra kreativa idéer och innovationer som kan komma att presenteras i anbuden.

För att främja energieffektiva och hållbara lösningar bör pris anges och utvärderas på BOA/LOA i stället för ljus BTA (se argumentation nedan).

Relevanta hållbarhetsparametrar från anbudet förs in i markanvisningsavtalet och förs därefter vidare till markgenomförandeavtalet. Uppföljning sker i den kommande processen genom att verifiera hållbarhetsparametrarna vid bygglov respektive slutbesked. Avvikelse, som inte godkänts i förväg eller är föranledd av bristfälligt förfrågningsunderlag, resulterar i vald konsekvens som kan vara tilläggsköpeskilling, vite eller liknande.

Prissättningsmodell

Energieffektiva och hållbara lösningar gynnas av att prissättning sker utifrån den intäktsbringande ytan med köpeskilling per BOA/LOA istället för per ljus BTA. Fördelarna med sådan prissättningsmodell är framför allt följande:

1. Möjliggör ytterväggar med högre energiprestanda genom att det inte utgår någon köpeskilling för den area som utgör tillkommande isolering.
2. Möjliggör tjockare jordlager på underbyggd gård och därmed mer grönskande gårdar. Sådan gård ger högre trivsel bland boende, högre biologisk mångfald och högre klimatnytta. Gård med tjockt jordlager medför att möjlig BOA utgår eftersom möjligheter till fönster kan försvinna. En nackdel är dock att CO2-belastningen samtidigt ökar eftersom den underliggande konstruktionen blir kraftigare för att klara av den ökade belastningen av jord. Frågan bör utredas i respektive projekt för att se vad som ger störst klimatavtryck.
3. Husen kan utformas trivsammare när bostadsutvecklarnas kalkyler tål att cykelparkering delvis placeras i ljusa utrymmen, entréer kan utformas större och ljusare samt att fastigheterna kan utföras med gemensamhetslokaler.
4. Det är långsiktigt positivt för kommunen att nya kvarter långsiktigt förblir attraktiva bostadsområden med höga kvalitéer som främjar trivseln och hälsan hos de boende.

Det kan även finnas andra alternativa prissättningsmodeller som kan utredas. Det kan exempelvis vara att prissättning sker på ljus BTA med framtida avräkning mot BOA/LOA. Eller att prissättning sker på ljus BTA bostad och ljus BTA bostadskomplement.